Toronto, Ontario November 9, 2022 - Choice Properties Real Estate Investment Trust (“Choice Properties” or the “Trust”) (TSX: CHP.UN) today announced its consolidated financial results for the three and nine months ended September 30, 2022. The 2022 Third Quarter Report to Unitholders is available in the Investors section of the Trust’s website at www.choicereit.ca, and has been filed on SEDAR at www.sedar.com.
“We delivered solid operating and financial results in the third quarter. The strength of our portfolio was clearly apparent, with near full occupancy in our retail and industrial asset classes and strong same-asset growth. We also advanced our industrial and mixed-use development pipelines in the quarter, unlocking value by achieving key zoning and entitlement milestones at two of our development projects.” said Rael Diamond, President and Chief Executive Officer of the Trust. “Supported by our high-quality tenants, necessity-based portfolio and an industry leading balance sheet, we continue to be well positioned in the current economic environment.”
2022 Third Quarter Highlights
- Le bénéfice net déclaré pour le trimestre s'élève à 948,1 millions de dollars, contre un bénéfice net de 163,7 millions de dollars au troisième trimestre 2021, soit une augmentation de 784,4 millions de dollars.
- Une variation favorable de 562,0 millions de dollars a été enregistrée dans la juste valeur des parts échangeables de la fiducie, en raison de la baisse du prix des parts de la fiducie ; et
- Gain net de la juste valeur des immeubles de placement de 141,3 millions de dollars selon les PCGR et de 344,2 millions de dollars sur la base de la quote-part.(1)Des gains de juste valeur ont été constatés dans le portefeuille de développement en raison de l'atteinte d'étapes clés, et dans le portefeuille industriel productif de revenus en raison de la croissance de la location et des flux de trésorerie.
- Les rentrées nettes de fonds par part diluées(1) ont été de 0,239 $, comme au troisième trimestre de 2021.
- Le taux d'occupation en fin de période s'est légèrement amélioré pour atteindre 97,7 %, reflétant une absorption positive de 33 000 pieds carrés.
- Le commerce de détail se situe à 97,7 %, l'industrie à 99,0 % et l'utilisation mixte, résidentielle et autre à 88,1 %.
- Le revenu net d'exploitation (NOI) des mêmes actifs sur la base des liquidités(1) a augmenté de 3,4 % par rapport au troisième trimestre 2021.
- Le commerce de détail a augmenté de 3,7 % ;
- L'industrie a augmenté de 1,2%. Si l'on exclut une diminution temporaire des revenus locatifs, due à une période de fixation et de location gratuite lors de la rotation d'une unité importante, le secteur industriel a augmenté de 4,8 % ; et
- Les usages mixtes, résidentiels et autres ont augmenté de 5,1%.
- Réalisation de 59,2 millions de dollars de transactions, dont 19,9 millions de dollars d'acquisitions et 39,3 millions de dollars de cessions.
- Les transactions comprennent l'acquisition d'une propriété commerciale à Toronto (Ontario) pour 19,2 millions de dollars et la cession d'une propriété de bureaux à Montréal (Québec) pour un produit de 27 millions de dollars.
- Investissement de 55,2 millions de dollars de capital dans le développement sur la base d'une part proportionnelle(1).
- Obtention de l'autorisation de zonage pour deux des projets de développement du Trust :
- Développement industriel de Tullamore à Caledon, ON.
- Développement à usage mixte du Golden Mile à Toronto, ON.
- Nous avons terminé le trimestre dans une position de liquidité solide, avec environ 1,3 milliard de dollars de crédit disponible dans le cadre de la facilité de crédit renouvelable de la fiducie, un ensemble de propriétés non grevées de 12,2 milliards de dollars et une dette ajustée par rapport à l'EBITDAFV(1) de 7,4 fois.
(1) Refer to Non-GAAP Financial Measures and Additional Financial Information section.
Summary of GAAP Basis Financial Results
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité) |
30 septembre 2022 | 30 septembre 2021 | Changements $ | 30 septembre 2022 | 30 septembre 2021 | Changements $ | ||||||
| Revenu net | $ | 948,077 | $ | 163,672 | $ | 784,405 | $ | 1,323,253 | $ | 186,095 | $ | 1,137,158 |
| Résultat net par part dilué | 1.310 | 0.226 | 1.084 | 1.829 | 0.257 | 1.572 | ||||||
| Revenus locatifs | 309,082 | 316,083 | (7,001) | 950,212 | 966,558 | (16,346) | ||||||
| Gain (perte) de juste valeur sur les unités échangeables(i) | 577,848 | 15,831 | 562,017 | 1,029,045 | (490,776) | 1,519,821 | ||||||
| Gains (pertes) de juste valeur à l'exclusion des Unités échangeables(ii) |
72,906 | 35,103 | 37,803 | (306,343) | 360,296 | (666,639) | ||||||
| Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles | 198,941 | 153,939 | 45,002 | 441,127 | 425,226 | 15,901 | ||||||
| Moyenne pondérée des parts en circulation - diluées(iii) | 723,577,162 | 723,346,150 | 231,012 | 723,530,507 | 723,038,843 | 491,664 |
(ii) Les gains (pertes) de juste valeur, à l'exclusion des unités échangeables, comprennent des ajustements de la juste valeur des immeubles de placement, des titres immobiliers et des rémunérations basées sur des unités.
(iii) Comprend les parts de fiducie et les parts échangeables.
Quarterly Results
Choice Properties reported net income of $948.1 million for the third quarter of 2022 as compared to net income of $163.7 million in the third quarter of 2021. The increase of $784.4 million compared to the prior year was primarily due to:
- une variation favorable de 562,0 millions de dollars de la juste valeur des parts échangeables de la fiducie, en raison de la baisse du prix des parts de la fiducie ;
- une variation favorable de 188,5 millions de dollars du revenu des coentreprises comptabilisées à la valeur de consolidation, associée à une variation favorable de 106,3 millions de dollars de la juste valeur des immeubles de placement, en raison de l'atteinte d'étapes importantes dans le portefeuille d'aménagement du Fonds et de la croissance de la location et des flux de trésorerie dans le portefeuille industriel ; partiellement compensées par
- une perte de 68,8 millions de dollars sur la juste valeur de l'investissement de la fiducie dans les titres immobiliers d'Allied Properties Real Estate Investment Trust (" Allied "), détenus par la fiducie dans le cadre de la vente de six immeubles de bureaux à Allied au premier trimestre de 2022 (la " transaction Allied ").
Year-to-date Results
Choice Properties reported net income of $1,323.3 million for the nine months ended September 30, 2022 as compared to $186.1 million for the nine months ended September 30, 2021. The increase of $1,137.2 million compared to the prior year was mainly due to:
- une variation favorable de 1 519,8 millions de dollars de l'ajustement de la juste valeur des parts échangeables de la fiducie en raison de la baisse du prix des parts de la fiducie ;
- une variation favorable de 289,7 millions de dollars de la part du résultat des coentreprises mises en équivalence, due à l'augmentation de la juste valeur des projets industriels du Fonds ; partiellement compensée par
- une variation défavorable de 442,8 millions de dollars de la juste valeur des immeubles de placement ; et
- un ajustement défavorable de 227,6 millions de dollars de la juste valeur des titres immobiliers en raison de la baisse du prix unitaire d'Allied.
Summary of Proportionate Share(1) Financial Results
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au ou pour l'exercice clos (en milliers de dollars, sauf indication contraire) |
30 septembre 2022 | 30 septembre 2021 | Changements $ | 30 septembre 2022 | 30 septembre 2021 | Changements $ | ||||||
| Revenus locatifs(i) | $ | 328,320 | $ | 331,285 | $ | (2,965) | $ | 1,004,843 | $ | 1,011,750 | $ | (6,907) |
| Revenu net d'exploitation ("NOI"), comptabilité de caisse(i)(ii) | 234,540 | 236,004 | (1,464) | 703,116 | 698,825 | 4,291 | ||||||
| Bénéfice net d'exploitation (NOI) pour les mêmes actifs, selon la méthode de la comptabilité de caisse(i)(ii) | 224,814 | 217,456 | 7,358 | 669,922 | 645,598 | 24,324 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement(i) | 344,245 | 51,372 | 292,873 | 234,606 | 393,068 | (158,462) | ||||||
| Occupation (% de la surface utile) | 97.7% | 97.0 % | 0.7% | 97.7 % | 97.0% | 0.7% | ||||||
| Fonds provenant des opérations ("FFO")(i) | 173,119 | 172,651 | 468 | 523,545 | 515,101 | 8,444 | ||||||
| FFO(i ) par part dilué | 0.239 | 0.239 | — | 0.724 | 0.712 | 0.012 | ||||||
| Fonds d'exploitation ajustés ("AFFO")(i) | 130,360 | 153,566 | (23,206) | 454,817 | 467,582 | (12,765) | ||||||
| AFFO(i ) par unité diluée | 0.180 | 0.212 | (0.032) | 0.629 | 0.647 | (0.018) | ||||||
| Ratio de distribution de l'AFFO(i) - dilué | 102.7 % | 87.1 % | 15.6 % | 88.3 % | 85.8 % | 2.5% | ||||||
| Distributions en espèces déclarées | 133,856 | 133,811 | 45 | 401,549 | 401,284 | 265 | ||||||
| Nombre moyen pondéré de parts en circulation - dilué(iii) | 723,577,162 | 723,346,150 | 231,012 | 723,530,507 | 723,038,843 | 491,664 |
(ii) Comprend une provision pour créances douteuses et abattements de loyer.
(iii) Comprend les parts de fiducie et les parts échangeables.
Quarterly and Year-to-date Results
For the three and nine months ended September 30, 2022 Same-Asset NOI, increased by $7.4 million and $24.3 million compared to the prior year, respectively, primarily due to increased revenue from the leasing of vacant units, contractual rent steps, higher recovery revenues, and a decrease in bad debt expense.
For the three months ended September 30, 2022, Funds from Operations (“FFO”, a non-GAAP measure) was $173.1 million or $0.239 per unit diluted compared to $172.7 million or $0.239 per unit diluted for the three months ended September 30, 2021. FFO increased by $0.5 million compared to the prior year, primarily due to an increase in Same-Asset NOI, which was largely offset by an increase in interest and other expenses and the impact of the Allied Transaction in Q1 2022. The impact of the Allied Transaction includes the loss of NOI, partially offset by the distribution and interest income earned from the consideration received in exchange for the properties sold.
For the nine months ended September 30, 2022, FFO was $523.5 million or $0.724 per unit diluted compared to $515.1 million or $0.712 per unit diluted for the nine months ended September 30, 2021. For the nine months ended September 30, 2022 FFO increased by $8.4 million compared to the prior year, primarily due to higher Same-Asset NOI, partially offset by an increase in general and administrative expenses and the impact of the Allied Transaction.
Outlook
Choice Properties is a leading Real Estate Investment Trust that creates enduring value through the ownership, operation and development of high-quality commercial and residential properties. Our goal is to provide net asset value appreciation through stable net operating income growth and capital preservation, all with a long-term focus. Choice Properties is confident that our business model, stable tenant base, strong balance sheet and disciplined approach to financial management will continue to position us well for future success.
Our diversified portfolio of retail, industrial, residential and mixed-use properties is 97.7% occupied and leased to high-quality tenants across Canada. Our portfolio is primarily leased to necessity-based tenants and logistics providers, who are less sensitive to economic volatility and therefore provide stability to our overall portfolio. This stability is evident in our ability to consistently deliver strong financial and operating results. We continue to experience positive leasing momentum across our portfolio and expect occupancy to remain stable for the remainder of the year as we have substantially addressed our 2022 lease renewal exposure.
Last year we made the strategic decision to focus our time and capital on the opportunities available in our core business of essential retail and industrial, our growing residential platform and our robust development pipeline. We have the ability to achieve scale in these asset classes, allowing us to deliver operating efficiencies, generate further investment opportunities, and attract top talent. This decision led to our strategic sale of six high-quality office properties to Allied in the first quarter.
We continue to advance our development program, which provides us with the best opportunity to add high-quality real estate to our portfolio at a reasonable cost and drive net asset value appreciation over time. We have a mix of active development projects ranging in size, scale and complexity, including retail intensification projects, industrial development, and rental residential projects located in urban markets with a focus on transit accessibility. In residential, we continue to progress on the construction of two high-rise residential projects, one of which is in Brampton, Ontario located next to the Mount Pleasant GO Station and the other is in the Westboro neighbourhood of Ottawa, Ontario.
In industrial, we have three active development projects, which we expect will deliver 1.4 million square feet at share of new generation logistics space in the near to medium term. Our industrial project at Horizon Business Park in Edmonton, Alberta, comprising two buildings totaling 0.3 million square feet is progressing, with occupancy on the first building commencing in the second quarter and substantial completion and occupancy of the second building anticipated in the second half of 2023. Construction continues at our second active industrial site, a modern logistics facility located in a prime industrial node in Surrey, British Columbia comprising 0.3 million square feet. At our third industrial development, located in East Gwillimbury in the Greater Toronto Area, site preparation is underway on the current and future phases of the site. The development plan for the property is to build a multi-phase industrial park with the potential for approximately 1.8 million total square feet of new generation logistics space. For the first phase of the development, we have entered into an approximately 100-acre land lease with Loblaw Companies Limited, who intends to build a 1.2 million square foot, automated, multi-temperature industrial facility on part of the development site, allowing Loblaw to add capacity and advance its supply chain capabilities. Choice Properties holds a 75% ownership interest in the project.
Beyond our active development projects, we have a substantial pipeline of larger, more complex mixed-use developments and land held for future industrial development, which collectively are expected to drive meaningful net asset value growth in the future. We continue to advance the rezoning process for several mixed-use and industrial sites with 11 mixed-use projects representing over 10.5 million square feet, and 2 industrial projects representing over 5.6 million square feet in different stages of the rezoning and planning process. Included in our industrial development pipeline is our future developable industrial land in Caledon, Ontario where we hold an 85% interest in 380 net developable acres, including an additional parcel of land adjacent to this site acquired in the second quarter, as well as the second phase of our industrial development in East Gwillimbury, Ontario.
Since the start of the year, concerns over inflation have resulted in a significant increase in interest rates with the Bank of Canada (“BoC”) already raising the overnight rate by 350 basis points, with further rate hikes possible in the remainder of 2022. Further elevated interest rates may put further downward pressure on the fair value of properties in the remainder of 2022. In addition, market volatility and uncertainty around future interest rates continues to slow transaction volumes.
Given the current economic environment, we took proactive steps to ensure we maintain our financial strength and stability. We successfully issued $500 million of unsecured debentures in the second quarter to increase our liquidity position and further stagger our debt maturity profile. From a liquidity perspective, the Trust has $1.4 billion of available liquidity, comprised of $1.3 billion from the unused portion of the Trust’s revolving credit facility and $55.4 million in cash and cash equivalents, in addition to approximately $12.2 billion in unencumbered assets. For the remainder of the year, we have approximately $105 million of remaining debt obligations coming due for which we have several sources of capital available for refinancing.
Non-GAAP Financial Measures and Additional Financial Information
In addition to using performance measures determined in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS” or “GAAP”), Choice Properties also measures its performance using certain non-GAAP measures, and provides these measures in this news release so that investors may do the same. Such measures and related per-unit amounts are not defined by IFRS and therefore should not be construed as alternatives to net income or cash flow from operating activities determined in accordance with IFRS. Furthermore, the supplemental measures used by management may not be comparable to similar measures presented by other real estate investment trusts or enterprises. The non-GAAP measures included in this news release are defined and reconciled to the most comparable GAAP measure below. Choice Properties believes these non-GAAP financial measures provide useful information to both management and investors in measuring the financial performance and financial condition of the Trust for the reasons outlined below.
| Mesure non conforme aux PCGR | Description |
|---|---|
| Part proportionnelle | - Représente les informations financières ajustées pour refléter les coentreprises et les actifs immobiliers financiers mis en équivalence du Trust et sa part du revenu net (pertes) des coentreprises et des actifs immobiliers financiers mis en équivalence sur une base proportionnellement consolidée au pourcentage de participation du Trust dans l'investissement concerné. - La direction considère que cette méthode est pertinente pour démontrer la capacité du Trust à gérer l'économie sous-jacente des investissements concernés, y compris la performance financière et les flux de trésorerie, ainsi que le degré d'endettement des actifs sous-jacents, qui est un élément important de la gestion des risques. |
| Revenu net d'exploitation ("NOI"), base comptable | - Défini comme les revenus locatifs des biens immobiliers, y compris les revenus locatifs linéaires, les revenus de contrats remboursés et les revenus de rachat de bail, moins les charges d'exploitation directes des biens immobiliers et les impôts fonciers, et exclut certaines dépenses telles que les charges d'intérêt et les charges d'exploitation indirectes afin de fournir des résultats qui reflètent les opérations d'un bien immobilier avant de prendre en considération la façon dont il est financé ou les coûts d'exploitation de l'entité dans laquelle il est détenu. - La direction estime que le bénéfice d'exploitation net est une mesure importante du rendement d'exploitation des biens immobiliers commerciaux du Fonds, utilisée par les analystes du secteur immobilier, les investisseurs et la direction, et qu'il constitue également une donnée clé pour déterminer la juste valeur du portefeuille de Choice Properties. |
| NOI, base de caisse | - Défini comme les revenus locatifs des biens immobiliers, à l'exclusion des revenus locatifs linéaires, des frais d'exploitation directs des biens immobiliers et des impôts fonciers, et excluant certaines dépenses telles que les charges d'intérêt et les frais d'exploitation indirects afin de fournir des résultats qui reflètent les opérations d'un bien immobilier avant de prendre en considération la manière dont il est financé ou les coûts d'exploitation de l'entité dans laquelle il est détenu. - La direction estime que le revenu net d'exploitation est une mesure utile pour comprendre les variations du revenu d'exploitation d'une période à l'autre en raison de l'occupation, des taux de location, des coûts d'exploitation et des taxes foncières. |
| Bénéfice net d'exploitation (BNI) à périmètre constant, base caisse et Bénéfice net d'exploitation (BNI) des mêmes actifs, base comptable |
- Le bénéfice d'exploitation net pour les mêmes actifs est utilisé pour évaluer le rendement d'une période à l'autre des immeubles détenus et exploités par Propriétés de Choix depuis le 1er janvier 2021 inclusivement. - Le revenu net d'exploitation des biens immobiliers qui ont été (i) achetés, (ii) cédé, ou (iii) soumis à des changements significatifs en raison d'un nouveau développement, d'un redéveloppement, d'une expansion ou d'une démolition (collectivement, les " transactions ") sont exclus de la détermination du revenu net d'exploitation du même actif. - Le revenu net d'exploitation à périmètre constant, base caisse, est utile pour évaluer la réalisation des changements contractuels de taux de location prévus dans les contrats de bail et/ou l'expiration des périodes de franchise de loyer, tout en étant une mesure utile pour comprendre les changements de revenu net d'exploitation d'une période à l'autre dus à l'occupation, aux taux de location, aux coûts d'exploitation et aux impôts fonciers, avant de prendre en compte les changements de revenu net d'exploitation qui peuvent être attribués aux transactions et aux activités de développement. |
| Fonds provenant des opérations ("FFO") | - Calculé conformément aux normes de l'Association des biens immobiliers du Canada ("REALpac") sur les fonds provenant de l'exploitation (FFO) et les fonds provenant de l'exploitation ajustés (AFFO) pour les normes IFRS publiées en janvier 2022. - La direction considère que les fonds provenant de l'exploitation constituent une mesure utile de la performance opérationnelle, car ils tiennent compte des éléments inclus dans le bénéfice net (ou la perte nette) qui ne découlent pas des activités d'exploitation ou qui ne donnent pas nécessairement une image exacte de la performance passée ou récurrente du fonds, tels que les ajustements de la juste valeur des parts échangeables, des immeubles de placement, des investissements en titres immobiliers et de la rémunération à base de parts. De temps à autre, la fiducie peut conclure des transactions qui ont une incidence importante sur le calcul et qui sont éliminées du calcul à des fins d'examen par la direction. - La direction utilise et estime que le FFO est une mesure utile de la performance du Trust qui, lorsqu'elle est comparée d'une période à l'autre, reflète l'impact sur les opérations des tendances des niveaux d'occupation, des taux de location, des coûts d'exploitation et des impôts fonciers, des activités d'acquisition et des coûts d'intérêt. |
| Fonds d'exploitation ajustés ("AFFO") | - Calculé conformément aux normes IFRS de REALpac sur les fonds provenant des opérations (FFO) et les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO), publiées en janvier 2022. - La direction considère que l'AFFO est une mesure utile de la performance opérationnelle, car elle ajuste en outre l'AFFO pour tenir compte des dépenses d'investissement qui soutiennent les biens immobiliers productifs et élimine l'impact des loyers linéaires. L'AFFO est influencé par la saisonnalité inhérente au calendrier d'exécution des projets d'investissement immobilier. - Dans le calcul de l'AFFO, le FFO est ajusté en excluant les ajustements linéaires des loyers, ainsi que les coûts encourus liés aux activités de location interne et aux projets d'investissement immobilier. Les variations du fonds de roulement, considérées comme des besoins ou des excédents de trésorerie à court terme, sont considérées comme des activités de financement conformément à la méthodologie et ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'AFFO. - Les dépenses d'investissement qui sont exclues et non déduites dans le calcul de l'AFFO comprennent celles qui génèrent un nouveau flux d'investissement, comme la construction d'un nouveau point de vente lors de l'expansion ou de l'intensification de la propriété, les activités de développement ou les activités d'acquisition. - En conséquence, l'AFFO diffère des FFO dans la mesure où l'AFFO exclut de sa définition certains revenus et dépenses sans effet de trésorerie reconnus par les GAAP, tels que les loyers linéaires, mais inclut également les coûts d'investissement et de location encourus au cours de la période qui sont capitalisés pour les besoins des GAAP. De temps à autre, la fiducie peut conclure des transactions qui ont une incidence importante sur le calcul et qui sont éliminées du calcul à des fins d'examen par la direction. |
| Ratio de distribution de l'AFFO | - Le ratio de distribution AFFO est une mesure supplémentaire utilisée par la direction pour évaluer la durabilité des paiements de distribution de la fiducie. - Le ratio est calculé en divisant les distributions de liquidités déclarées par l'AFFO. |
| Bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation, amortissement et juste valeur ("EBITDAFV") | - Défini comme le revenu net attribuable aux porteurs de parts, après annulation, le cas échéant, des impôts sur le revenu, des charges d'intérêts, des charges d'amortissement, des charges de dépréciation, des ajustements de la juste valeur et d'autres ajustements autorisés dans les actes de fiducie, tels qu'ils ont été complétés. - La direction estime que l'EBITDAFV est utile pour évaluer la capacité du Fonds à assurer le service de sa dette, à financer les dépenses d'investissement et à assurer les distributions à ses détenteurs de parts. |
| Total de la dette ajustée | - Définie comme la dette à taux variable (prêts à la construction, hypothèques et facilité de crédit) et la dette à taux fixe (débentures de premier rang non garanties, prêts à la construction et hypothèques), telle que mesurée sur une base proportionnelle(1), et n'inclut pas les parts échangeables qui sont incluses dans les capitaux propres des parts en raison du fait que les parts échangeables sont économiquement équivalentes et reçoivent des distributions égales à celles des parts de fiducie. - Le total de la dette ajustée est également présenté sur une base nette afin d'inclure l'impact d'autres charges financières telles que les coûts de placement de la dette et les escomptes ou primes, ainsi que les défaisances ou autres remboursements anticipés de la dette. |
| Dette ajustée par rapport à l'EBITDAFV | - Calculé comme la dette totale ajustée divisée par l'EBITDAFV. - Ce ratio est utilisé pour évaluer l'effet de levier financier de Choice Properties, pour mesurer sa capacité à faire face à ses obligations financières et pour donner un aperçu de la solidité de son bilan. - La direction présente également ce ratio avec la dette totale ajustée calculée comme nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie à la date d'évaluation. |
The following table reconciles net income as determined in accordance with GAAP to net income on a proportionate share basis for the three and nine months ended September 30, 2022.
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | ||||||
| Revenu net d'exploitation | ||||||||||||
| Revenus locatifs | $ | 309,082 | $ | 19,238 | $ | 328,320 | $ | 950,212 | $ | 54,631 | $ | 1,004,843 |
| Coûts d'exploitation des biens immobiliers | (85,919) | (6,321) | (92,240) | (276,773) | (19,259) | (296,032) | ||||||
| 223,163 | 12,917 | 236,080 | 673,439 | 35,372 | 708,811 | |||||||
| Autres produits et charges | ||||||||||||
| Revenus d'intérêts | 5,195 | 202 | 5,397 | 14,669 | (541) | 14,128 | ||||||
| Revenus des investissements | 5,165 | — | 5,165 | 10,330 | — | 10,330 | ||||||
| Revenus de commissions | 714 | — | 714 | 2,501 | — | 2,501 | ||||||
| Charges d'intérêts nettes et autres charges financières | (136,574) | (4,808) | (141,382) | (399,610) | (11,347) | (410,957) | ||||||
| Frais généraux et administratifs | (11,360) | — | (11,360) | (33,345) | — | (33,345) | ||||||
| Quote-part du résultat des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | 211,279 | (211,279) | — | 338,345 | (338,345) | — | ||||||
| Amortissement des immobilisations incorporelles | (250) | — | (250) | (750) | — | (750) | ||||||
| Frais d'acquisition et autres frais connexes | (13) | — | (13) | (5,026) | — | (5,026) | ||||||
| Autres gains (pertes) de juste valeur, nets | 476 | — | 476 | 1,474 | — | 1,474 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | 577,848 | — | 577,848 | 1,029,045 | — | 1,029,045 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement | 141,277 | 202,968 | 344,245 | (80,255) | 314,861 | 234,606 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des investissements en titres immobiliers | (68,847) | — | (68,847) | (227,562) | — | (227,562) | ||||||
| Revenu avant impôts sur le revenu | 948,073 | — | 948,073 | 1,323,255 | — | 1,323,255 | ||||||
| Recouvrement (charge) d'impôt sur le revenu | 4 | — | 4 | (2) | — | (2) | ||||||
| Revenu net | $ | 948,077 | — | $ | 948,077 | $ | 1,323,253 | $ | — | $ | 1,323,253 |
The following table reconciles net income (loss) as determined in accordance with GAAP to net income on a proportionate share basis for the three and nine months ended September 30, 2021:
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | ||||||
| Revenu net d'exploitation | ||||||||||||
| Revenus locatifs | $ | 316,083 | $ | 15,202 | $ | 331,285 | $ | 966,558 | $ | 45,192 | $ | 1,011,750 |
| Coûts d'exploitation des biens immobiliers | (88,424) | (5,463) | (93,887) | (284,615) | (16,814) | (301,429) | ||||||
| 227,659 | 9,739 | 237,398 | 681,943 | 28,378 | 710,321 | |||||||
| Autres produits et charges | ||||||||||||
| Revenus d'intérêts | 4,091 | (1,258) | 2,833 | 12,767 | (4,261) | 8,506 | ||||||
| Revenus de commissions | 890 | — | 890 | 2,855 | — | 2,855 | ||||||
| Charges d'intérêts nettes et autres charges financières | (132,863) | (2,138) | (135,001) | (400,205) | (6,029) | (406,234) | ||||||
| Frais généraux et administratifs | (10,036) | — | (10,036) | (29,118) | — | (29,118) | ||||||
| Quote-part du résultat des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | 22,771 | (22,771) | — | 48,614 | (48,614) | — | ||||||
| Amortissement des immobilisations incorporelles | (250) | — | (250) | (750) | — | (750) | ||||||
| Autres gains (pertes) de juste valeur, nets | 159 | — | 159 | (2,246) | — | (2,246) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | 15,831 | — | 15,831 | (490,776) | — | (490,776) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement | 34,944 | 16,428 | 51,372 | 362,542 | 30,526 | 393,068 | ||||||
| Revenu avant impôts sur le revenu | 163,672 | — | 163,672 | 186,102 | — | 186,102 | ||||||
| Recouvrement (charge) d'impôt sur le revenu | — | — | — | (7) | — | (7) | ||||||
| Revenu net | $ | 163,672 | $ | — | $ | 163,672 | 186,095 | — | $ | 186,095 |
The following table reconciles net income (loss), as determined in accordance with GAAP, to Net Operating Income, Cash Basis, for the periods ended as indicated.
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2022 | 2021 | Changements $ | 2022 | 2021 | Changements $ | ||||||
| Revenu net | $ | 948,077 | $ | 163,672 | $ | 784,405 | $ | 1,323,253 | $ | 186,095 | $ | 1,137,158 |
| Reprise de la (provision pour) perte de crédit attendue sur les créances hypothécaires | - | (476) | 476 | - | (476) | 476 | ||||||
| Frais généraux et administratifs | 11,360 | 10,036 | 1,324 | 33,345 | 29,118 | 4,227 | ||||||
| Revenus de commissions | (714) | (890) | 176 | (2,501) | (2,855) | 354 | ||||||
| Charges d'intérêts nettes et autres charges financières | 136,574 | 132,863 | 3,711 | 399,610 | 400,205 | (595) | ||||||
| Revenus d'intérêts | (5,195) | (4,091) | (1,104) | (14,669) | (12,767) | (1,902) | ||||||
| Revenus des investissements | (5,165) | — | (5,165) | (10,330) | — | (10,330) | ||||||
| Quote-part du résultat des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | (211,279) | (22,771) | (188,508) | (338,345) | (48,614) | (289,731) | ||||||
| Amortissement des immobilisations incorporelles | 250 | 250 | — | 750 | 750 | — | ||||||
| Coûts de transaction et autres dépenses connexes | 13 | — | 13 | 5,026 | — | 5,026 | ||||||
| Autres gains (pertes) de juste valeur, nets | (476) | (159) | (317) | (1,474) | 2,246 | (3,720) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | (577,848) | (15,831) | (562,017) | (1,029,045) | 490,776 | (1,519,821) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement | (141,277) | (34,944) | (106,333) | 80,255 | (362,542) | 442,797 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des investissements en titres immobiliers | 68,847 | — | 68,847 | 227,562 | — | 227,562 | ||||||
| Recouvrement (charge) d'impôt sur le revenu | (4) | — | (4) | 2 | 7 | (5) | ||||||
| Revenu net d'exploitation, base comptable - GAAP | 223,163 | 227,659 | (4,496) | 673,439 | 681,943 | (8,504) | ||||||
| Revenus locatifs linéaires | (995) | (419) | (576) | (1,716) | (7,554) | 5,838 | ||||||
| Recettes de rachat de bail | (70) | (208) | 138 | (2,354) | (2,523) | 169 | ||||||
| Revenu net d'exploitation, base caisse - GAAP | 222,098 | 227,032 | (4,934) | 669,369 | 671,866 | (2,497) | ||||||
| Ajustements pour les coentreprises et les actifs immobiliers financiers comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence | 12,442 | 8,972 | 3,470 | 33,747 | 26,959 | 6,788 | ||||||
| Revenu net d'exploitation, base caisse - part proportionnelle | $ | 234,540 | $ | 236,004 | $ | (1,464) | $ | 703,116 | $ | 698,825 | $ | 4,291 |
The following table reconciles Net Operating Income, Cash Basis to Same-Asset Net Operating Income, Cash Basis, for the periods ended as indicated.
| Trois mois | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2022 | 2021 | Changements $ | |||
| Revenu net d'exploitation, base caisse - part proportionnelle | $ | 234,540 | $ | 236,004 | $ | (1,464) |
| Transactions NOI, base caisse | 9,726 | 18,548 | (8,822) | |||
| Bénéfice net d'exploitation (BNI) à périmètre constant, base caisse | $ | 224,814 | $ | 217,456 | $ | 7,358 |
The following table reconciles net income, as determined in accordance with GAAP, to Funds from Operations for the periods ended as indicated.
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2022 | 2021 | Changements $ | 2022 | 2021 | Changements $ | ||||||
| Revenu net | $ | 948,077 | $ | 163,672 | $ | 784,405 | $ | 1,323,253 | $ | 186,095 | $ | 1,137,158 |
| Amortissement des immobilisations incorporelles | 250 | 250 | — | 750 | 750 | — | ||||||
| Coûts de transaction et autres dépenses connexes | 13 | — | 13 | 5,026 | — | 5,026 | ||||||
| Autres gains (pertes) de juste valeur, nets | (476) | (159) | (317) | (1,474) | 2,246 | (3,720) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | (577,848) | (15,831) | (562,017) | (1,029,045) | 490,776 | (1,519,821) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement | (141,277) | (34,944) | (106,333) | 80,255 | (362,542) | 442,797 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement détenus dans des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | (202,968) | (16,428) | (186,540) | (314,861) | (30,526) | (284,335) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des investissements en titres immobiliers | 68,847 | — | 68,847 | 227,562 | — | 227,562 | ||||||
| Intérêts capitalisés pour le développement dans les coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | 3,071 | 815 | 2,256 | 5,799 | 2,780 | 3,019 | ||||||
| Distributions de parts échangeables | 73,221 | 73,221 | — | 219,663 | 219,663 | — | ||||||
| Frais internes de location | 2,213 | 2,055 | 158 | 6,615 | 5,852 | 763 | ||||||
| Recouvrement (charge) d'impôt sur le revenu | (4) | — | (4) | 2 | 7 | (5) | ||||||
| Fonds provenant des opérations | $ | 173,119 | $ | 172,651 | $ | 468 | $ | 523,545 | $ | 515,101 | $ | 8,444 |
| FFO par unité - dilué(i) | $ | 0.239 | $ | 0.239 | $ | — | $ | 0.724 | $ | 0.712 | $ | 0.012 |
| Moyenne pondérée des parts en circulation - diluées(ii) | 723,577,162 | 723,346,150 | 231,012 | 723,530,507 | 723,038,843 | 491,664 |
(ii) Comprend les parts de fiducie et les parts échangeables.
The following table reconciles Funds from Operations to Adjusted Funds from Operations for the periods ended as indicated.
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2022 | 2021 | Changements $ | 2022 | 2021 | Changements $ | ||||||
| Fonds provenant des opérations | $ | 173,119 | $ | 172,651 | $ | 468 | $ | 523,545 | $ | 515,101 | $ | 8,444 |
| Frais internes de location | (2,213) | (2,055) | (158) | (6,615) | (5,852) | (763) | ||||||
| Revenus locatifs linéaires | (995) | (419) | (576) | (1,716) | (7,554) | 5,838 | ||||||
| Ajustement pour la part proportionnelle des revenus locatifs linéaires provenant d'entreprises communes et d'actifs immobiliers financiers comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence | (475) | (767) | 292 | (1,415) | (1,419) | 4 | ||||||
| Capital immobilier | (30,119) | (13,975) | (16,144) | (35,481) | (18,939) | (16,542) | ||||||
| Coûts directs de location | (3,326) | (1,272) | (2,054) | (6,483) | (4,482) | (2,001) | ||||||
| Améliorations locatives | (4,757) | (208) | (4,549) | (14,194) | (8,407) | (5,787) | ||||||
| Ajustement pour la part proportionnelle des dépenses en capital d'exploitation des coentreprises comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence et des actifs immobiliers financiers | (874) | (389) | (485) | (2,824) | (866) | (1,958) | ||||||
| Fonds d'exploitation ajustés | $ | 130,360 | $ | 153,566 | $ | (23,206) | $ | 454,817 | $ | 467,582 | $ | (12,765) |
| AFFO par unité - dilué | $ | 0.180 | $ | 0.212 | $ | (0.032) | $ | 0.629 | $ | 0.647 | $ | (0.018) |
| Ratio de distribution de l'AFFO - dilué(i) | 102.7% | 87.1% | 15.6% | 88.3% | 85.8% | 2.5% | ||||||
| Distribution déclarée par unité | $ | 0.185 | $ | 0.185 | $ | — | $ | 0.555 | $ | 0.555 | $ | — |
| Moyenne pondérée des parts en circulation - diluées(ii) | 723,577,162 | 723,346,150 | 231,012 | 723,530,507 | 723,038,843 | 491,664 |
(ii) Comprend les parts de fiducie et les parts échangeables.
Management’s Discussion and Analysis and Consolidated Financial Statements and Notes
Information appearing in this news release is a select summary of results. This news release should be read in conjunction with the Choice Properties 2022 Third Quarter Report to Unitholders, which includes the condensed consolidated financial statements and MD&A for the Trust, and is available at www.choicereit.ca and on SEDAR at www.sedar.com.
Conference Call and Webcast
Management will host a conference call on Thursday, November 10, 2022 at 9:00AM (ET) with a simultaneous audio webcast. To access via teleconference, please dial (240) 789-2714 or (888) 330-2454 and enter the event passcode: 4788974. The link to the audio webcast will be available on www.choicereit.ca/events-webcasts.
About Choice Properties Real Estate Investment Trust
Choice Properties is a leading Real Estate Investment Trust that creates enduring value through the ownership, operation and development of high-quality commercial and residential properties.
We believe that value comes from creating spaces that improve how our tenants and communities come together to live, work, and connect. We strive to understand the needs of our tenants and manage our properties to the highest standard. We aspire to develop healthy, resilient communities through our dedication to social, economic, and environmental sustainability. In everything we do, we are guided by a shared set of values grounded in Care, Ownership, Respect and Excellence. For more information, visit Choice Properties’ website at www.choicereit.ca and Choice Properties’ issuer profile at www.sedar.com.
Cautionary Statements Regarding Forward-looking Statements
This news release contains forward-looking statements relating to Choice Properties’ operations and the environment in which the Trust operates, which are based on management’s expectations, estimates, forecasts and projections. These statements are not guarantees of future performance and involve risks and uncertainties that are difficult to control or predict. Therefore, actual outcomes and results may differ materially from those expressed in these forward-looking statements. Readers, therefore, should not place undue reliance on any such forward-looking statements. Further, a forward-looking statement speaks only as of the date on which such statement is made. Management undertakes no obligation to publicly update any such statement, to reflect new information or the occurrence of future events or circumstances, except as required by law.
Numerous risks and uncertainties could cause the Trust’s actual results to differ materially from those expressed, implied or projected in the forward-looking statements, including those described in Section 12, “Enterprise Risks and Risk Management” of the Trust’s MD&A for the year ended December 31, 2021, which includes detailed risks and disclosure regarding COVID-19 and its impact on the Trust, and those described in the Trust’s Annual Information Form for the year ended December 31, 2021.
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